Una diferencia entre las personas que no pueden pagar su hipoteca en EEUU y en España, es que las primeras, si la venta de la vivienda embargada no iguala el precio de la deuda que hay sobre ella, esta no se traslada al antiguo propietario de la deuda. Se considera saldada y el banco ha perdido dinero.
En España si te embargan la vivienda o la vendes y con ese dinero no igualas la deuda hipotecaria que tienes sobre ella, la deuda te sigue acompañando, la habrás reducido, pero seguirás debiendo la parte que falta al banco. Te puedes encontrar en la calle, sin un duro y encima cualquier dinero que ganes teniendo que darlo para pagar una hipoteca de una vivienda que ya no es tuya.
Es decir, el riesgo lo asume más el comprador que el banco. Y aunque los bancos no deseen embargar viviendas porqué esto implica que lo más seguro es que no recuperen todo el dinero prestado sí que se encuentran en una situación mejor que los bancos con embargos en EEUU.
En toda la escalada de precios hipotecarios todos hemos sido responsables, bancos y consumidores porqué con la oleada expansiva de precios de la vivienda todos creíamos que íbamos a ganar. No satanizaré que el sistema capitalista tenga opciones a que invirtiendo en bienes una persona pueda ganar dinero, es otra forma de dinamizar la economía y es mejor hacer eso que guardar el dinero en un calcetín. Ahora bien, en este juego había ciertas asimetrías, yo tenía menos información que el director de mi oficina sobre el estado del mercado inmobiliario, ambos queríamos que mi hipoteca saliera bien, que la pudiera pagar y que le pagara esos intereses sin problemas. Es evidente que había una parte en la que el banco ayudaba a sus hipotecados, pero por otro lado, los bancos han jugado con una ventaja, si alguien falla un poco y no puede pagar la hipoteca y ha de ser embargado si el fallo no es monumental y esa persona no terminaba arruinada y podía vender el piso, más tarde o temprano recuperarían su dinero con los intereses que fueran precisos.
Quien más tiene que perder es el comprador ya que si “falla” no sólo le falla esta inversión (que no deja de ser para muchos un bien de primera necesidad), sinó que le falla su proyecto de vida. Esas personas se transforman en deudoras a un banco de una hipoteca que difícilmente podrán saldar en su vida. Arrastrarán una deuda que si no tienen un golpe de suerte les acompañará toda su vida. El fallo para el banco es una pérdida económica del posible (y en sus espectativas) minoritario comprador que tiene un golpe de mala suerte y no sólo ha de vender el piso o ser embargado sinó que además jamás podrá devolver el resto de la deuda. Es una posibilidad, para el momento en que daban las hipotecas, bastante remota. En cambio el riesgo que asumía cada uno de los compradores era mucho más alto.
En este juego de riesgos se traslada la peor de las consecuencias a la parte menos informada: el comprador, mientras la entidad crediticia asume menos riesgos a pesar de tener mejor información. De ahí que el nivel de riesgo del sistema aumente: las entidades crediticias pueden jugar con un nivel de riesgo más elevado y los compradores al tener menos información asumen que el nivel de riesgo que las entidades crediticias pueden asumir es el mismo que les conviene a ellos. Con lo cuál la jugada estaba preparada para que la burbuja inmobiliaria creciera… a costa precisamente del comprador individual.
No quiero quitarle responsabilidad a quien sin tener un trabajo estable, teniendo unos sueldos risibles asume que puede meterse en una vivienda de 250.000 € y ampliarla para comprar un coche. Cada uno ha de ser algo responsable de lo que hace. Pero sí que es injusto que el que hace tonterías con su dinero privado termine pagándolo de una forma tan atroz que no destruya su inversió o su riqueza actual sinó la posibilidad de salir del agujero alguna vez en su vida, o que las entidades crediticias incentiven este tipo de comportamientos porqué su nivel de riesgo general que pueden asumir es más alto y además al tener más nivel de información del mercado no utilicen esta para informar mejor a su posible cliente.
Un cambio institucional que se puede impulsar de forma legislativa es que las deudas hipotecarias, si estas se ejecutan y se embarga la vivienda liberen al deudor. Este cambio, que haría que una persona si fracasa en su proyecto de inversión de vivienda pierda el dinero invertido, los intereses pagados, los costes de tramitación, el dinero pagado en la entrada, etc… pero no liquide la posibilidad de salir del bache en un futuro, permitiría algunos efectos positivos.
El primero de ellos es que las entidades crediticias tendrían que asumir el mismo nivel de riesgo que asumirían los compradores, su listón de riesgo bajaría de forma natural (y no como ahora, en base a la profunda incerteza del sistema financiero y económico) tanto en momentos de bonanza como en momentos de incertidumbre, haría algo más difícil la obtención de crédito para hipotecas (¿pero no nos quejábamos de eso precisamente? ¿de que se habían dado al tun tún?), cierto, pero haría más difíciles las burbujas inmobiliarias y además menos personas estarían en un nivel de riesgo tan alarmante como el que ahora se encuentran. Porqué cuando salgamos de la crisis, no olvidemos que los precios de la vivienda volverán a subir, habrá quien vaya a volver a hacer un agosto y seguiremos viendo que millones de personas tienen que asumir deudas absurdamente grandes para adquirir una vivienda. Es verdad que este sistema ha provocado las famosas hipotecas ninja en EEUU, cierto…, pero se supone que los salvadores del sistema capitalista van a poner en marcha todos los mecanismos para que los bancos no se timen unos a otros y se vendan deuda basura en una ansia de querer endosarle a otro las pérdidas futuras. Pero es más, no sólo los mecanismos de control, el sistema bancario en general no va a fiarse más de un intercambio de deudas fantasma sin saber muy bien realmente en que estan respaldadas, por tanto ese problema queda bastante lejos. Es más evidente y directo el problema que van a tener muchas familias que fracasarán en el pago de sus hipotecas y verán no sólo como pierden la vivienda y lo invertido en ellas sinó que además arrastrarán una deuda de por vida que les impedirá despegar nuevamente.
Dentro de lo malo, las familias que han quedado en el paro en EEUU no arrastran consigo una deuda si no pueden pagar la hipoteca, aquí en España, sí. Hacemos algunas cosas muy bien, estas personas no perderán servicios básicos como educación de calidad o sanidad a pesar de estar en paro, y durante un tiempo tendrán ciertas ayudas, nuestro estado del bienestar es un colchón para que en el peor de los casos podamos subsistir, pero lamentablemente no hacemos una cosa que sí hacen bien en el sistema bancario estadounidense y es repartir mejor el riesgo hipotecario entre el comprador de la vivienda y la entidad financiera.
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Tengo una objeción a lo que expones. En países como Irlanda y UK (en general en la UE) el sistema de hipoteca respecto a la garantía es el mismo que en España: un sistema de garantía personal que cubre aquello que la venta de la vivienda no pueda ofrecer. En ambos países se ha producido una burbuja inmobiliaria impresionante. En EEUU el sistema de garantía hipotecaria no ha impedido la burbuja, una de las mayores y una de las que más dolorosas. Con esto quiero decir que el sistema de garantía no parece ser un factor determinante respecto al comportamiento de las burbujas inmobiliarias. Otra cosa es que digas que permite al deudor sufrir menos por la deuda adquirida, pero a cambio de causar aún mayor quebranto a la entidad de crédito. En mi opinión, medidas que ayudarían a contener las burbujas y sobre todo a superarlas serían la extensión de hipotecas a tipo fijo, que son mayoritarias en Europa. Un sistema de tasación independiente respecto a la entidad y el cliente, respeto de unos límites máximos de préstamo en función del valor de la vivienda, información veraz de la valoración de las hipotecas como activos de las entidades de crédito, transparencia en los contratos, etc…
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Seguramente el sistema que tú planteas permitiría menor riesgo de burbuja financiera, y la solución que yo planteo no es tan efectiva. Respecto a lo cuál, el sistema norteamericano me parece mejor (en el punto de que no hay garantía personal) ya que trasladaría un mayor riesgo a la entidad financiera que es quien a mi parecer cuenta en el juego hipotecario de mejor nivel de información. Aún así, eso no evita que las entidades financieras hagan el mandril sí que es verdad que algo más se lo terminarían pensando a largo plazo y los deshauciados lo serían sólo de sus viviendas y no para toda la vida, factor que me parece más que interesante.
José,
Penso que la mesura que propugnes no té cap utilitat real. Intentaré explicar-me. De fet, tot i que la Llei és com tu expliques en la pràctica el que estan fent les Entitats Financeres es quedar-se el pis, intentar arribar a un pacte amb la persona hipotecada i deixar de banda possibles reclamacions judicials per la diferència de valor dels pisos actual i el valor del deute. El funcionament de la justícia al nostre país i els possibles costos socials fan que en la pràctica l’actuació sigui aquesta.
De fet, les entitats financeres a part de la mora que tenen, han de suportar en els seus balanços o en el de les empreses filials immobiliàries pisos valorats a preu molt superior al de mercat. Mentretant no els venen, no estan reconeixement les pèrdues que cada una de les operacions segur els comporta.
D’altra banda, no estic d’acord amb la diferència d’informació que esmentes entre un particular i el director de l’Oficina. Molts d’aquests directors van estar pressionats per donar tantes hipoteques com poguessin i més i al cap d’uns mesos van ser expedientats i en alguns casos acomiadats, per haver donat hipoteques sense les garanties suficients.
Des d’un punt de vista conceptual jo crec que el primer que ha d’assumir la responsabilitat quan demana un crèdit o préstec és el titular del mateix. Com es pot demanar que un tercer confiï en els teus projectes si tu no hi poses tot.
Suposo que has previst danys col•laterals en el que proposes, com que les entitats financeres no donin préstecs hipotecaris a joves, perquè com les pèrdues les assumiran les entitats financeres no hi voldran jugar o posaran uns tipus d’interès super-elevats.
També suposo que la modificació que proposes seria per quan compres un cotxe i no pots pagar el préstec. Com saps les financeres s’et queden el cotxe i la deute segueix vigent i només es dedueix pel que ells puguin obtindre del cotxe. És a dir, et quedes sense el teu vehicle, i amb un deute pendent.
Crec que no és en general el teu estil, però el teu article m’ha semblat absolutament populista i no realista. Crec, sincerament, que la mesura que proposes porta més problemes de les solucions que aporta.
Una abraçada,
Manel:
El director del banc pot tenir més o menys informació que el que demana el prèstec, en general sí que la té, coneix molt millor quin són els preus que s’estan donant al mercat al seu entorn perquè molts li venen a demanar un prèstec, però qui la té segurament més és l’entitat financera, que hi té molta més informació i pot graduar el nivell de risc que pot asumir (molt més alt amb l’actual situació) i permetre certs prèstecs que hi són massa arriscats. Les pràctiques laborals internes que hi tinguin els bancs i entitats financieres és un altre problema i si l’entitat finaciera ha forçat la màquina i després ha sancionat a un director d’una oficina, és un altre problema, que no té res a veure amb la legislació que regula els deutes hipotecaris.
Als EEUU el sistema els hi funciona molt bé, i els permet que la gent no tingui deutes permanents a la seva vida, i encara que a la pràctica molts (no totes, i això és l’important) de les hipoteques que no es poden pagar es cancel·len amb l’adquisició del pis per part dels bancs, no deixa de ser un “truc” financer encara més matusser per amagar pèrdues. A més, ara és la pràctica que fan els bancs per amagar pèrdues es aquesta, només els hi serveix per un o dos exercicis fiscals, quan realment el nivell de quebrantos hipotecaris arribi a ser més alt, i arribarà, ja et dic que el sistema que utilitzaran majoritariament no és el d’arribar a un acord d’aquest tipus, executaran l’hipoteca, possaran la vivenda a subasta i la persona quedarà hipotecada de per vida i sense habitatge. Aquests casos ja s’estan donant i s’han donat.
No deixa d’haver-hi gent que va directament a l’indigència o a no poder sortir del forat precissament per un mal prèstec hipotecari. En un principi tindrà un efecte de donar menys prèstecs, sí, però també tindrà l’efecte de que les bombolles inmoviliàries no creixin tant i es donin a qui realment es pugui pagar la vivenda, farà encoixir la demanda de vivenda de compra (cosa que farà que aquesta no estigui inflada) i això beneficia a llarg termini (no a curt ni a mitjà) a tothom. Que creus que és millor? que una persona, jove o vella, trigui més en trobar un prèstec o tingui que tenir més estalviat per comprar-se una vivenda o bé que la tingui més fàcilment però l’hipoteca que hagi de pagar estigui un 20 o un 30% més inflade per efecte de la bombolla o que en el pitjor dels casos no la pugui pagar, li embarguin i a més encara li quedi deutes que pagar? prefereixo el segòn escenari que redueix el risc de tot el sistema i fa que la gent tingui un cost d’entrada més alt però aquest no els hi deixi hipotecats pels segles. I t’ho diu un jove que ha hagut de comprar el seu pis en “la cresta de l’onada” hipotecaria, prop del màxim, i que l’interesaria particularment que els preus continueixin inflats.
El último post de Jose R.: Algo que sí se puede impulsar institucionalmente en el tema de la vivienda: en caso de embargo la deuda se considera saldada
José,
En general quan algú va a comprar alguna cosa té menys informació que el venedor. Crec que això no passa en el sector financer on els preus estan referenciats a uns índexs prou coneguts per tothom. En el cas dels préstecs, principalment l’EURIBOR o el IRPH, (índex de referència dels préstecs hipotecaris). Es bastant fàcil conèixer els preus que donen els préstecs diverses Entitats en un determinat moment.
Evidentment jo no estic defensant les bombolles immobiliàries, però com tu saps a USA el fet de la mesura que proposes no ha impedit, en absolut, la bombolla immobilària, la bombolla la creem entre tots, quan la creença popular és que els preus seguiran pujant, i en això tenim responsabilitat els particulars, les entitats financeres, els promotors, els constructors, i les diferents administracions. Com saps, pels Ajuntaments els permisos d’obra eren una font important de finançament.
La veritat que jo no conec a ningú que alguna Entitat Financera hagi portat a la indigència per un deute hipotecari. Crec que tots hauríem de ser més conscients quan signem algun document, préstec , aval o compra
Crec que estàs encertat quan dius que per a tothom seria bo que els preus de l’habitatge disminuïssin. I tot i que jo tinc uns anys més que tu, també tinc fill amb edats semblants a la teva que ho tenen molt complicat per accedir a l’habitatge propi. Segurament si l’Estat en fes més els preus serien més econòmics.
El problema de l’habitate és molt greu i com a societat hauríem de fomentar mesures per garantir-ne un a tothom en condicions assequibles.
Gràcies,