El debate entre Roger Senserrich y un servidor alrededor de que los precios de la vivienda son un factor explicativo de porqué los salarios han crecido más que la productividad en España (ojo, también en EEUU, donde los salarios hasta el 2008 han crecido de media, un punto por encima de lo que ha crecido la productividad en pleno momento burbujil), parece que llega a un punto donde se exige algo más que citas a vuela pluma.

Al parecer se quiere negar que el aumento del precio de la vivienda afecte de alguna manera al mercado laboral, a la negociación de salarios y a la competitividad de las empresas. Creo que este tema depende de los dos enfoques desde los que se haga.

A largo plazo pesará la productividad. Pero como dijo Keynes, a largo plazo todos muertos. Es cierto, una ciudad, país, territorio que la vivienda sea más cara de lo que esten dispuestos a pagar los trabajadores (siempre y cuando los costes hipotecarios no aumenten o disminuyan, el ceteris paribus vamos) y esto dependerá de lo que cobren y por tanto de la productividad, tendrá o bien que bajar precios o bien perderá población. Sí, cierto, la teoría es correcta. Los precios de la vivienda a largo plazo lo determina la productividad y no al revés.

Ahora bien, a corto y medio plazo (y eso pueden ser 10-15 años, señores) y en momentos de expansión burbujil, los precios de la vivienda no los marca la productividad. Queramos o no, el crecimiento de la vivienda en EEUU, España, UK o Irlanda no han venido asociados a crecimientos de la productividad.

Un pequeño ejemplo de lo que ocurre en los mercados laborales reales con costes de la vivienda crecientes

Vayamos ahora a un mercado laboral donde la vivienda está creciendo más allá de la capacidad de esa economía de generar riqueza. Imaginémonos que somos un empleador y que aunque la reserva de trabajadores puede ir creciendo si la economía crece tampoco lo hace a coste cero y que no puedo encontrar trabajadores formados en lo que necesito a punta pala y dispuestos a trabajar por cualquier precio. En un modelo de salario de eficiencia (algo que puede asignarse a cualquier trabajador cualificado en períodos de estabilidad o crecimiento del empleo), yo como empleador retendré a un trabajador porqué a este le sale rentable trabajar conmigo y no con otro empleador y además le pago un pequeño plus por encima de lo que sería el salario más bajo de subasta para que tenga incentivos para quedarse y ser productivos.

Pero ese salario no está en el limbo… un trabajador no hace sus cálculos en la caverna de Platón sino en una sociedad donde se ve enfrentado a más mercados. Que los empleadores de ciudades más caras buscan compensar los mayores costes de la vivienda con salarios más altos esto está estudiadísimo, y lo pueden hacer, sí, porqué son más productivas, pero ya Glaester alerta que las ciudades que artificialmente limitan la oferta de vivienda corren un alto riesgo de perder competitividad.

Los estudios empíricos indican que en el Reino Unido e Irlanda, con mercados laborales menos rígidos esta tendencia al alza salarial por crecimiento de los costes de la vivienda han ocurrido.

Un trabajador calcula si le conviene trabajar más o menos con tal o cuál empleador con un cálculo sobre lo que cobra, pero también sobre lo que gasta. Si en la cesta de la compra ve que con lo que pagan no llega a final de mes comenzará a tener más incentivos para buscar otro trabajo o presionar al alza su sueldo. Cuando esto ocurre en agregado, en agregado los salarios tienden a subir. Es así, con o sin negociación colectiva. Tanto en UK como en Irlanda esta realidad se ha dado.

Algunas citas de ambos papers:

Bover et. al. (1989) find that lagged house price / earnings ratios and regional
differentials in this ratio are significant determinants of the deviation of real wages
from trend productivity

The unions raise the issue of high house prices in the social partnership talks. High house price clearly have knock on effects on wages and current and future competitiveness. Ireland has
become an expensive place to live and work.

Our empirical analysis reveals that lagged values of regional differentials in the ratio of house prices to earnings play an important role in both the wage and the unemployment/vacancies equations. In addition, lagged values of average house prices have a significant ‘cost-of-living’ effect on wages

Si algo ocurre en UK y en Irlanda, con menor peso sobretodo en la primera de la negociación colectiva que en España, y por tanto bajo los supuestos del “mercado libre”, más ágiles (también más frágiles) a la hora de reflejar estos efectos en los salarios, no podemos negar que tenga algún tipo de efecto en España.

Al parecer este efecto de la vivienda en la competitividad de la economía no es algo que solo alerte a economías occidentales, la pequeña burbuja inmoviliaria china parece que está teniendo sus efectos.

Podemos hacer un pequeño ejercicio empírico, creando un pequeño modelo de crecimiento salarial vs. productividad y salarios reales negociados, y ver como en un modelo hipotético que tenga en cuenta el coste de la vivienda (dejando de lado otros factores de incremento de precios) puede distorsionar claramente la evolución de los salarios.

Que los salarios españoles no han reflejado el crecimiento de la productividad es algo que no negaré, se parecen un huevo a una tortilla, aunque hay explicaciones detrás que justifican una tendencia algo más al alza de los salarios que de la productividad, la distorsión vivida los últimos años es algo que a la larga no es sostenible. Lo digo yo y lo dicen los agentes sociales dispuestos a introducir factores de “cuenta de resultados” en la negociación colectiva. Por tanto, sí, hay temas a mejorar en la negociación colectiva. Pero que haya una serie de problemas a resolver en la negociación colectiva no quita que haya otros asociados al “mercado de productos” y especialmente en el de vivienda que han afectado de rebote a la competitividad.

Pero hagamos un pequeño ejercicio empírico, he construido un pequeño modelo que corrige al alza los salarios cuando el precio de la vivienda influye en los salarios solo en 33% que es su peso en el coste medio sobre el peso de los ingresos de los trabajadores en España.

El modelo que he construido es que cuando el coste de la vivienda medio de los 5 años anteriores supera la productividad ganada en ese año, se corrigen los salarios en 1/3 por el diferencial de ese incremento con respecto a la productividad. Solo con esta pequeña corrección, vemos como el aumento del salario se parece un poco más a algo que relaciona productividad + coste de la vivienda. Pongo el incremento medio de los 5 años anteriores porqué la vivienda es un bien inelástico y su incremento en los costes de compraventa no afectan de golpe a todos los trabajadores y todos a la vez y que requiere un cierto tiempo para que sus efecto se noten en presiones al alza en los salarios.

El modelo es más que cuestionable y solo lo utilizo con criterios ilustrativos (Roger, no me hagas la trampa de refutarme un hombre de paja,  la parte dura la aportan los papers que cito), produce el siguiente resultado:

Como curiosidad no está nada mal.

Yo vuelvo a mi conclusión, que no es solo mía… Los precios crecientes de vivienda son factor explicativo y causales de una parte importante de nuestra pérdida de competitividad, entre otras, por empujar salarios al alza.

Para seguir el debate de forma ordenada, los artículos relacionados con este:

Una historia sobre los salarios y la productividad que escapa al relato económico convencional

Salarios, precio de la vivienda y desempleo (de Roger Senserrich)